«Si el vecino lo ha construido en su parcela, en mi parcela se podrá hacer lo mismo.»

Es una de las frases que más he oído en veinte años de profesión. Pero no siempre es así.

Dos parcelas vecinas pueden tener diferntes parámetros urbanísticos. La forma y otros aspectos físicos son diferentes. Y además la normativa cambia y se actualiza con los años.

Vamos a revisarlo.

La ubicación importa, pero hay más.

Lo primero que se mira al elegir una parcela es la ubicación. Y es normal.

Pero hay otros aspectos que van a marcar no solo la futura casa, sino lo fácil, o lo complicado, que va a ser el proceso de construcción. Y es clave conocer estos detalles antes de firmar la compra-venta.

Hablaremos aquí de: la geometría del terreno, los parámetros urbanísticos, la orientación y la vegetación.

Se cambia el proyecto, la distribución, los materiales, … La parcela no se podrá cambiar.

La geometría: la forma y el relieve

Si hablamos de pendientes, hay parcelas planas, en ladera, o con grandes desniveles.

Y se han hecho grandes proyectos en parcelas con grandes pendientes. Pero a priori, una parcela plana es mejor que una en pendiente.

Por dos razones:

La primera es más práctica: en terreno plano cada zona se aprovecha mejor y la comunicación entre zonas es más continua. El jardín, la piscina, la zona de estar exterior - todo está conectado y en el mismo plano.

La segunda es estructural y es la que se suele pasar por alto: ¿cómo se sostiene esa pendiente?

Roca

El desnivel se sostiene debido a un terreno duro de rocas.

Así, es importante tener en cuenta el gasto extra de excavación y perforación de ese terreno. También, en algunas ocasiones, el proceso se ralentiza debido al exceso de trabajo de adaptación del terreno.

Raíces

El sistema radicular de la vegetación —las raíces—, sostiene la pendiente.

Entonces se ha de tener en cuenta que cuando se limpie y se desbroce la parcela para hacer la futura casa, es muy probable que el terreno vaya a empezar a moverse con las primeras lluvias.

Se puede solucionar con muros de contención, terrazas, sistemas de drenaje, etc. Pero son trabajos que hay que tener en cuenta para no encontrarse con sorpresas.

Los parámetros urbanísticos: lo que marca la forma y la disposición de la casa.

En España cada parcela tiene sus propias limitaciones urbanísticas.

La calificación urbanística es quizás el primer dato que hay que mirar. Si la parcela es urbana, urbanizable, es suelo agrícola, terciario, etc. Las recalificaciones urbanísticas son lentas y, en muchas ocasiones, inciertas, por lo que el destino de un solar es la información de partida.

Después vienen los parámetros que limitan la forma del proyecto:

Estos son algunos de los principales parámetros que definirán la casa. No es necesario revisarlos al detalle. Pero sí conocerlos y saber si cumplen las necesidades de los futuros propietarios.

Y dicho esto, se entenderá que el vecino puede tener una calificación y unos paramétros que no son los de la parcela de al lado.

La orientación de la parcela

Otra cosa que no se puede cambiar y es un dato fundamental. Interviene en la distribución de la casa, en la salubridad de los interiores y también en el bienestar de los habitantes.

La orientación recomendable en zona geográfica del mediterráneo es sur. Se aprovecha el sol del invierno y es fácil filtrar el sol en verano, ya que el ángulo de luz es bastante elevado.

Sureste y suroeste también son orientaciones interesantes.

Los racionalistas del s.XX orientaban las viviendas a este (domitorios) y oeste (salón, comedor. Estancias de estar) pero esta orientación hace que sea muy difícil filtrar la luz de este y oeste que entra muy baja.

La importancia del soleamiento no es solo una cuestión estética.

Es un tema de eficiencia energética (el sol calienta en invierno los interiores), salud mental y el bienestar emocional. El sol es un fungicida natural. Menos humedad, moho, hongos, etc.

Es importante saber que la luz del sol cambia de espectro durante el día y regula nuestros rítmos naturales (ritmos circadianos): los tonos azulados de la mañana activan, los anaranjados del atardecer favorecen la producción de melatonina, la hormona del sueño. Lo explicaremos en otro artículo, pero lo importante es que la orientación y el proyecto en tu parcela van a afectar tu bienestar durante el tiempo que habites en ella.

Los casos extremos de casas en laderas norte suelen resultar ser muy incómodas para vivir y no hay proyecto que arregle esto.

Puedes plantear un gran proyecto, poner los mejores materiales y sistemas constructivos, pero si no hay sol, no hay sol.

Los árboles que no querrás talar

En la costa barcelonesa hay diferentes especies de árboles protegidas. Para construir la casa, habrá que solicitar autorización de tala de los árboles que molesten. Pero, a veces, solo se permite eliminar un porcentaje máximo del arbolado existente.

Pero dejando de lado la normativa, hay una consideración importante.

La vegetación del lugar es la que crea su atmósfera única. Si te gustó un sitio, es posible que la gran parte de su efecto seductor se deba a la vegetación y más concretamente a los árboles. Ese ambiente único, diferente de otras zonas, es lo que se llama el espíritu del lugar - Genuius Loci.

Pero si entras y arrasas todo con la excavadora y tu vecino hará lo mismo nada quedará de este lugar que tanto te gustó.

Además, la vegetación aporta muchos beneficios que no se ven a simple vista. Se llaman beneficios ecosistémicos. Algunos consisten en: regular la temperatura en verano, absorber calor y dar sombra; controlar los caudales de agua, absorbiendo el exceso de agua de lluvia; aumentar la permeabilidad del terreno; depurar el aire, etc.

Así, con todo esto:

La parcela en sí es una parte importante del proyecto.

Nuestro enfoque

En uno de nuestros proyectos en la playa de Sitges, el cliente compró varias parcelas para hacer una casa más grande. La agrupación resultante formaba una “L”.

Cumplía. Se podía construir. Pero la geometría condicionaba el proyecto de una forma que no beneficiaba a nadie.

Una casa alargada repartida por una parcela alargada.

El cliente no estaba seguro. Faltaba algo, pero no sabía el qué.

Le propusimos tantear la parcela que faltaba para completar la manzana. La compró. Y a partir de ahí el proyecto empezó a funcionar.

Ese trabajo de ver las posibilidades del proyecto y plantear las soluciones antes de que aparezcan los problemas no aparece en ninguna oferta. Pero es donde se decide casi todo.

Antes de firmar

Si estás mirando una parcela, hazte estas cuatro preguntas antes que ninguna otra: qué calificación tiene y qué parámetros le aplican hoy, de qué se sostiene el terreno, hacia dónde mira, y qué vegetación tiene y cuál está protegida.

Y no des por bueno lo que hizo el vecino.